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《法治周末》記者 肖莎

“張主任好，提前給您拜年了！”1月23日上午，北京市朝陽區時代國際嘉園小區，當小區業委會主任張財林向記者介紹小區過去一年里的變化時，有住在一樓的業主隔著窗戶和他打起了招呼。

稍微走遠幾步，張財林笑著說：“這位業主之前對業委會是有偏見的，但是這幾年我們的確是為業主辦實事，使小區煥然一新。”

張財林介紹，這幾年間在業委會的推動下，幫助小區解決了外墻脫落、小區地基塌陷等問題，小區內道路重鋪了，電梯做了更新，去年還做了小區整體綠化，規劃了兒童活動區和業主活動區。“等到今年六七月份，綠化帶慢慢長起來，我們小區會更好”。

張財林擔任業委會主任以后，業委會通過酬金制的方式聘請了專業的物業公司，在這種模式下，物業公司在收取物業費并拿走應得的報酬后，想動用物業費中的任何一分錢，都需要業委會簽字。小區物業費和公共收益的每一分錢幾乎都花在了刀刃上。

“我們業委會在2024年完成的主要工作是，為小區排險，同時優化小區環境。”走到小區的任何一處，張財林都能迅速說出相應位置的優化點或者改造難點。

張財林在小區院墻邊對記者說，小區年頭太久，院墻墻體表面部分沙化，如果直接貼磚過不了多久就會脫開掉落。因此院墻改造除了將瓷磚用水泥粘貼以外，還用鋁合金扣條固定在墻面上，這樣墻體出現問題，瓷磚也不會脫落，一勞永逸。

在一棟單元樓前，張財林停下了腳步向記者介紹，小區去年給殘疾人通道增加了護欄，而且護欄選用的是好的“304”型號的不銹鋼，目的是為了保證質量和使用年限。如果抬頭看到有的房子玻璃上貼有裝修公司的名字，張財林會立刻提醒物業公司，如果業主裝修已經停工，就把單元樓電梯和走道內鋪設的防護層暫時拆除，開春開工后再重新鋪上，這樣其他鄰居過年的時候也能有更好的環境。

在新鋪設的綠化帶前，張財林指著錯落有致的綠化帶說，為了最大程度地減少開支，他親自去河北一個銷售灌木的原產地進行采購。

在小區南部的一個四周掛著紅燈籠的小亭子邊，張財林提到，這是去年新修的涼亭，原來是開發商建的臨時變壓器，土地下面全是水泥，什么也不能種，業委會和物業一起商量后，建起了供業主活動的涼亭，涼亭邊還有一條小石徑。“石徑用料是鋪設小區路面剩余的物料，我們覺得扔了挺可惜的”。

走到小區東門，張財林指著旁邊一棟樓回憶：“這個樓的外墻脫落特別嚴重，去年為了保護業主安全，我們一方面關閉了東門，另一方面積極維修，因為關閉東門還有業主打12345投訴呢。為了安全已經不能再用石材鋪貼外墻，我們研究后最后選擇了棕色的質感漆，刷上去之后看著就和瓷磚的紋理差不多，跟小區整體風格保持了一致。”

愛研究，是張財林的特點之一。由于小區物業費整體收入不高，公共區域收益也有限，但是業委會想為小區辦的事情又很多。2022年12月30日召開的第九次業主大會表決通過的改造內容，他希望都盡量做好，因此，在做任何一件事情之前都好好研究，“用小錢辦大事”是他的整體思路。

記者采訪過程中，張財林蹲在去年新裝的綠化帶噴灌設備前說，如果找外面的工人裝噴灌設備，需要20萬元，但是他研究之后，帶著物業的工作人員一起挖溝、安裝，最終只花了3萬元。

業委會主任這個活并不好干，張財林已年過五旬，他在做任何一項工程或者小區改造的時候，都抱著這樣的想法：“每個活兒都得干好，要保證相關設施的壽命，這樣即使有一天我不干了，小區的品質還能保持下去。”

雖然2024年已經做了很多工作，2025年張財林對小區有很多規劃，他希望在2025年解決一些小事兒，同時解決一些大事兒。小事兒包括：電動自行車停放問題；小區垃圾分類的問題；小區內部寵物隨地大小便的問題。大事兒主要是怎么在不漲物業費的情況下，讓小區的收入能夠持續，畢竟隨著小區樓齡越來越長，需要修補用錢的地方越來越多。

張財林關注到小區的兩個情況：一是人防車位被開發商租給了業主，二是小區地下原來規劃為自行車庫的地方也被開發商作為庫房租了出去。在他看來，這兩部分的收入如果能變成全體業主的收入，那小區的造血功能就建立起來了，張財林又開始了研究。

他看到相關法律規定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。“也就是說小區的人防車位應遵循‘誰投資、誰受益’的原則。”張財林說，他們會進一步研究小區的實際情況，如果小區的人防車位的投資人可以認定為小區全體業主，那么開發商就應該把這部分車位的管理權和使用權讓渡給全體業主，相應的收益也要歸全體業主所有。

“目前我們正在尋找人防車位使用權歸業主的相關的證據，條件成熟的情況下，我們會通過法律手段維權。”張財林說。