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《法治周末》記者 肖莎

“張主任好，提前給您拜年了！”1月23日上午，北京市朝陽區(qū)時代國際嘉園小區(qū)，當小區(qū)業(yè)委會主任張財林向記者介紹小區(qū)過去一年里的變化時，有住在一樓的業(yè)主隔著窗戶和他打起了招呼。

稍微走遠幾步，張財林笑著說：“這位業(yè)主之前對業(yè)委會是有偏見的，但是這幾年我們的確是為業(yè)主辦實事，使小區(qū)煥然一新。”

張財林介紹，這幾年間在業(yè)委會的推動下，幫助小區(qū)解決了外墻脫落、小區(qū)地基塌陷等問題，小區(qū)內道路重鋪了，電梯做了更新，去年還做了小區(qū)整體綠化，規(guī)劃了兒童活動區(qū)和業(yè)主活動區(qū)。“等到今年六七月份，綠化帶慢慢長起來，我們小區(qū)會更好”。

張財林擔任業(yè)委會主任以后，業(yè)委會通過酬金制的方式聘請了專業(yè)的物業(yè)公司，在這種模式下，物業(yè)公司在收取物業(yè)費并拿走應得的報酬后，想動用物業(yè)費中的任何一分錢，都需要業(yè)委會簽字。小區(qū)物業(yè)費和公共收益的每一分錢幾乎都花在了刀刃上。

“我們業(yè)委會在2024年完成的主要工作是，為小區(qū)排險，同時優(yōu)化小區(qū)環(huán)境。”走到小區(qū)的任何一處，張財林都能迅速說出相應位置的優(yōu)化點或者改造難點。

張財林在小區(qū)院墻邊對記者說，小區(qū)年頭太久，院墻墻體表面部分沙化，如果直接貼磚過不了多久就會脫開掉落。因此院墻改造除了將瓷磚用水泥粘貼以外，還用鋁合金扣條固定在墻面上，這樣墻體出現問題，瓷磚也不會脫落，一勞永逸。

在一棟單元樓前，張財林停下了腳步向記者介紹，小區(qū)去年給殘疾人通道增加了護欄，而且護欄選用的是好的“304”型號的不銹鋼，目的是為了保證質量和使用年限。如果抬頭看到有的房子玻璃上貼有裝修公司的名字，張財林會立刻提醒物業(yè)公司，如果業(yè)主裝修已經停工，就把單元樓電梯和走道內鋪設的防護層暫時拆除，開春開工后再重新鋪上，這樣其他鄰居過年的時候也能有更好的環(huán)境。

在新鋪設的綠化帶前，張財林指著錯落有致的綠化帶說，為了最大程度地減少開支，他親自去河北一個銷售灌木的原產地進行采購。

在小區(qū)南部的一個四周掛著紅燈籠的小亭子邊，張財林提到，這是去年新修的涼亭，原來是開發(fā)商建的臨時變壓器，土地下面全是水泥，什么也不能種，業(yè)委會和物業(yè)一起商量后，建起了供業(yè)主活動的涼亭，涼亭邊還有一條小石徑。“石徑用料是鋪設小區(qū)路面剩余的物料，我們覺得扔了挺可惜的”。

走到小區(qū)東門，張財林指著旁邊一棟樓回憶：“這個樓的外墻脫落特別嚴重，去年為了保護業(yè)主安全，我們一方面關閉了東門，另一方面積極維修，因為關閉東門還有業(yè)主打12345投訴呢。為了安全已經不能再用石材鋪貼外墻，我們研究后最后選擇了棕色的質感漆，刷上去之后看著就和瓷磚的紋理差不多，跟小區(qū)整體風格保持了一致。”

愛研究，是張財林的特點之一。由于小區(qū)物業(yè)費整體收入不高，公共區(qū)域收益也有限，但是業(yè)委會想為小區(qū)辦的事情又很多。2022年12月30日召開的第九次業(yè)主大會表決通過的改造內容，他希望都盡量做好，因此，在做任何一件事情之前都好好研究，“用小錢辦大事”是他的整體思路。

記者采訪過程中，張財林蹲在去年新裝的綠化帶噴灌設備前說，如果找外面的工人裝噴灌設備，需要20萬元，但是他研究之后，帶著物業(yè)的工作人員一起挖溝、安裝，最終只花了3萬元。

業(yè)委會主任這個活并不好干，張財林已年過五旬，他在做任何一項工程或者小區(qū)改造的時候，都抱著這樣的想法：“每個活兒都得干好，要保證相關設施的壽命，這樣即使有一天我不干了，小區(qū)的品質還能保持下去。”

雖然2024年已經做了很多工作，2025年張財林對小區(qū)有很多規(guī)劃，他希望在2025年解決一些小事兒，同時解決一些大事兒。小事兒包括：電動自行車停放問題；小區(qū)垃圾分類的問題；小區(qū)內部寵物隨地大小便的問題。大事兒主要是怎么在不漲物業(yè)費的情況下，讓小區(qū)的收入能夠持續(xù)，畢竟隨著小區(qū)樓齡越來越長，需要修補用錢的地方越來越多。

張財林關注到小區(qū)的兩個情況：一是人防車位被開發(fā)商租給了業(yè)主，二是小區(qū)地下原來規(guī)劃為自行車庫的地方也被開發(fā)商作為庫房租了出去。在他看來，這兩部分的收入如果能變成全體業(yè)主的收入，那小區(qū)的造血功能就建立起來了，張財林又開始了研究。

他看到相關法律規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。“也就是說小區(qū)的人防車位應遵循‘誰投資、誰受益’的原則。”張財林說，他們會進一步研究小區(qū)的實際情況，如果小區(qū)的人防車位的投資人可以認定為小區(qū)全體業(yè)主，那么開發(fā)商就應該把這部分車位的管理權和使用權讓渡給全體業(yè)主，相應的收益也要歸全體業(yè)主所有。

“目前我們正在尋找人防車位使用權歸業(yè)主的相關的證據，條件成熟的情況下，我們會通過法律手段維權。”張財林說。