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《法治周末》記者 肖莎

“張主任好，提前給您拜年了！”1月23日上午，北京市朝陽(yáng)區(qū)時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)，當(dāng)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張財(cái)林向記者介紹小區(qū)過(guò)去一年里的變化時(shí)，有住在一樓的業(yè)主隔著窗戶和他打起了招呼。

稍微走遠(yuǎn)幾步，張財(cái)林笑著說(shuō)：“這位業(yè)主之前對(duì)業(yè)委會(huì)是有偏見(jiàn)的，但是這幾年我們的確是為業(yè)主辦實(shí)事，使小區(qū)煥然一新。”

張財(cái)林介紹，這幾年間在業(yè)委會(huì)的推動(dòng)下，幫助小區(qū)解決了外墻脫落、小區(qū)地基塌陷等問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)道路重鋪了，電梯做了更新，去年還做了小區(qū)整體綠化，規(guī)劃了兒童活動(dòng)區(qū)和業(yè)主活動(dòng)區(qū)。“等到今年六七月份，綠化帶慢慢長(zhǎng)起來(lái)，我們小區(qū)會(huì)更好”。

張財(cái)林擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任以后，業(yè)委會(huì)通過(guò)酬金制的方式聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)公司，在這種模式下，物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)并拿走應(yīng)得的報(bào)酬后，想動(dòng)用物業(yè)費(fèi)中的任何一分錢，都需要業(yè)委會(huì)簽字。小區(qū)物業(yè)費(fèi)和公共收益的每一分錢幾乎都花在了刀刃上。

“我們業(yè)委會(huì)在2024年完成的主要工作是，為小區(qū)排險(xiǎn)，同時(shí)優(yōu)化小區(qū)環(huán)境。”走到小區(qū)的任何一處，張財(cái)林都能迅速說(shuō)出相應(yīng)位置的優(yōu)化點(diǎn)或者改造難點(diǎn)。

張財(cái)林在小區(qū)院墻邊對(duì)記者說(shuō)，小區(qū)年頭太久，院墻墻體表面部分沙化，如果直接貼磚過(guò)不了多久就會(huì)脫開(kāi)掉落。因此院墻改造除了將瓷磚用水泥粘貼以外，還用鋁合金扣條固定在墻面上，這樣墻體出現(xiàn)問(wèn)題，瓷磚也不會(huì)脫落，一勞永逸。

在一棟單元樓前，張財(cái)林停下了腳步向記者介紹，小區(qū)去年給殘疾人通道增加了護(hù)欄，而且護(hù)欄選用的是好的“304”型號(hào)的不銹鋼，目的是為了保證質(zhì)量和使用年限。如果抬頭看到有的房子玻璃上貼有裝修公司的名字，張財(cái)林會(huì)立刻提醒物業(yè)公司，如果業(yè)主裝修已經(jīng)停工，就把單元樓電梯和走道內(nèi)鋪設(shè)的防護(hù)層暫時(shí)拆除，開(kāi)春開(kāi)工后再重新鋪上，這樣其他鄰居過(guò)年的時(shí)候也能有更好的環(huán)境。

在新鋪設(shè)的綠化帶前，張財(cái)林指著錯(cuò)落有致的綠化帶說(shuō)，為了最大程度地減少開(kāi)支，他親自去河北一個(gè)銷售灌木的原產(chǎn)地進(jìn)行采購(gòu)。

在小區(qū)南部的一個(gè)四周掛著紅燈籠的小亭子邊，張財(cái)林提到，這是去年新修的涼亭，原來(lái)是開(kāi)發(fā)商建的臨時(shí)變壓器，土地下面全是水泥，什么也不能種，業(yè)委會(huì)和物業(yè)一起商量后，建起了供業(yè)主活動(dòng)的涼亭，涼亭邊還有一條小石徑。“石徑用料是鋪設(shè)小區(qū)路面剩余的物料，我們覺(jué)得扔了挺可惜的”。

走到小區(qū)東門，張財(cái)林指著旁邊一棟樓回憶：“這個(gè)樓的外墻脫落特別嚴(yán)重，去年為了保護(hù)業(yè)主安全，我們一方面關(guān)閉了東門，另一方面積極維修，因?yàn)殛P(guān)閉東門還有業(yè)主打12345投訴呢。為了安全已經(jīng)不能再用石材鋪貼外墻，我們研究后最后選擇了棕色的質(zhì)感漆，刷上去之后看著就和瓷磚的紋理差不多，跟小區(qū)整體風(fēng)格保持了一致。”

愛(ài)研究，是張財(cái)林的特點(diǎn)之一。由于小區(qū)物業(yè)費(fèi)整體收入不高，公共區(qū)域收益也有限，但是業(yè)委會(huì)想為小區(qū)辦的事情又很多。2022年12月30日召開(kāi)的第九次業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的改造內(nèi)容，他希望都盡量做好，因此，在做任何一件事情之前都好好研究，“用小錢辦大事”是他的整體思路。

記者采訪過(guò)程中，張財(cái)林蹲在去年新裝的綠化帶噴灌設(shè)備前說(shuō)，如果找外面的工人裝噴灌設(shè)備，需要20萬(wàn)元，但是他研究之后，帶著物業(yè)的工作人員一起挖溝、安裝，最終只花了3萬(wàn)元。

業(yè)委會(huì)主任這個(gè)活并不好干，張財(cái)林已年過(guò)五旬，他在做任何一項(xiàng)工程或者小區(qū)改造的時(shí)候，都抱著這樣的想法：“每個(gè)活兒都得干好，要保證相關(guān)設(shè)施的壽命，這樣即使有一天我不干了，小區(qū)的品質(zhì)還能保持下去。”

雖然2024年已經(jīng)做了很多工作，2025年張財(cái)林對(duì)小區(qū)有很多規(guī)劃，他希望在2025年解決一些小事兒，同時(shí)解決一些大事兒。小事兒包括：電動(dòng)自行車停放問(wèn)題；小區(qū)垃圾分類的問(wèn)題；小區(qū)內(nèi)部寵物隨地大小便的問(wèn)題。大事兒主要是怎么在不漲物業(yè)費(fèi)的情況下，讓小區(qū)的收入能夠持續(xù)，畢竟隨著小區(qū)樓齡越來(lái)越長(zhǎng)，需要修補(bǔ)用錢的地方越來(lái)越多。

張財(cái)林關(guān)注到小區(qū)的兩個(gè)情況：一是人防車位被開(kāi)發(fā)商租給了業(yè)主，二是小區(qū)地下原來(lái)規(guī)劃為自行車庫(kù)的地方也被開(kāi)發(fā)商作為庫(kù)房租了出去。在他看來(lái)，這兩部分的收入如果能變成全體業(yè)主的收入，那小區(qū)的造血功能就建立起來(lái)了，張財(cái)林又開(kāi)始了研究。

他看到相關(guān)法律規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。“也就是說(shuō)小區(qū)的人防車位應(yīng)遵循‘誰(shuí)投資、誰(shuí)受益’的原則。”張財(cái)林說(shuō)，他們會(huì)進(jìn)一步研究小區(qū)的實(shí)際情況，如果小區(qū)的人防車位的投資人可以認(rèn)定為小區(qū)全體業(yè)主，那么開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該把這部分車位的管理權(quán)和使用權(quán)讓渡給全體業(yè)主，相應(yīng)的收益也要?dú)w全體業(yè)主所有。

“目前我們正在尋找人防車位使用權(quán)歸業(yè)主的相關(guān)的證據(jù)，條件成熟的情況下，我們會(huì)通過(guò)法律手段維權(quán)。”張財(cái)林說(shuō)。